Déclaration de sinistre dans le compromis et l’acte de vente : obligations, risques et modèles prêts à l’emploi pour le vendeur

Vous vendez un bien et vous vous demandez si un dégât des eaux, une inondation ou un incendie doit apparaître dans le compromis et l’acte authentique ? La règle pratique est simple : dès lors qu’un sinistre indemnisé est lié à une catastrophe naturelle ou technologique reconnue, il doit être déclaré dans le cadre de l’IAL (information des acquéreurs et locataires) et annexé à l’ERP (état des risques). À défaut, vous vous exposez à un contentieux pouvant aller jusqu’à l’annulation de la vente et des dommages-intérêts.

L’article résumé en quelques points

• Déclarez les sinistres indemnisés relevant d’une catastrophe naturelle ou technologique reconnue (arrêté interministériel), dès le compromis, puis en version actualisée à l’acte authentique.
• Utilisez l’ERP (validité : 6 mois) et complétez l’historique en section 7 (formulaire CERFA), avec des pièces datées (attestations, expertises, factures).
• Si un sinistre survient entre compromis et acte, informez immédiatement, formalisez par avenant et sécurisez la transaction (travaux, provision chez le notaire, minoration du prix, cession des droits à indemnisation).
• En cas d’omission, l’acquéreur peut agir notamment sur le terrain du dol (article 1137 du Code civil) et/ou des vices cachés (action dans les 2 ans à compter de la découverte).

Quelles obligations pèsent sur vous en tant que vendeur ?

Le cadre à connaître tient en trois notions, qu’il faut distinguer. L’ERP (état des risques) est le document qui informe l’acquéreur des risques auxquels le bien est exposé. L’IAL (information des acquéreurs et locataires) complète cette information et impose, dans ce contexte, de déclarer l’historique des sinistres. La référence centrale est l’article L125-5 du Code des assurances, complété par l’article L.125-5 (IV) du Code de l’environnement.

La règle principale est la suivante : vous devez déclarer dans l’acte de vente les sinistres indemnisés liés à une catastrophe naturelle ou technologique reconnue par arrêté interministériel. En pratique, cette déclaration est préparée au moment de la promesse de vente (compromis) puis mise à jour lors de l’acte authentique, notamment si la période entre les deux signatures se prolonge ou si un événement survient.

Vous pouvez confier la collecte des éléments ou la préparation matérielle à un professionnel, mais la responsabilité juridique demeure la vôtre. En cas de doute sur le périmètre, la posture la plus protectrice est la transparence documentée : vous exposez les faits, vous datez, et vous joignez les justificatifs disponibles.

Quels sinistres faut-il mentionner, concrètement ?

Le cœur de l’obligation vise les sinistres indemnisés rattachés à une catastrophe naturelle ou technologique reconnue. Pour décider utilement, raisonnez en deux questions : y a-t-il eu indemnisation et l’événement s’inscrit-il dans un régime reconnu par arrêté ? Si oui, vous le déclarez et vous le prouvez.

Au-delà de ce noyau légal, il existe un risque transactionnel distinct : des sinistres graves ou récurrents peuvent peser sur le consentement de l’acquéreur. La jurisprudence a déjà retenu l’annulation pour omission d’infiltrations récurrentes (Cour de cassation, 3e chambre civile, 21 mai 2014), avec confirmation de dommages-intérêts. Autrement dit, même si vous raisonnez « assurance » d’un côté et « vente » de l’autre, le juge, lui, raisonne « information loyale ».

Ne pas confondre non plus un sinistre et son statut d’assurance. Si le sinistre n’a pas été indemnisé, l’approche recommandée reste d’en expliquer la situation dans l’IAL, en joignant ce que vous avez, plutôt que de laisser une zone grise qui pourra être interprétée comme une réticence.

Quels documents joindre pour une déclaration opposable ?

Une déclaration utile n’est pas une phrase vague, c’est un dossier lisible. Votre objectif est double : permettre au notaire d’annexer un ensemble cohérent, et permettre à l’acquéreur de comprendre sans extrapoler. Concrètement, classez par date et faites apparaître, quand c’est possible, les montants.

• Attestations et pièces assurance : déclaration de sinistre, attestation d’indemnisation, rapports d’expertise, correspondances utiles.
• Preuves techniques et financières : factures de travaux, devis, photos des dégâts, éléments de contre-expertise le cas échéant.
• Pièces transactionnelles : précédents actes de vente si pertinents, et, en copropriété, procès-verbaux d’assemblée générale (AG) et attestations du syndic concernant les parties communes.

Pensez également à la contrainte de validité : l’ERP est valable 6 mois. Si le délai entre compromis et acte dépasse cette durée, vous anticipez une actualisation, faute de quoi votre dossier sera mécaniquement incomplet.

Quand déclarer, et comment s’organiser entre compromis et acte ?

Le calendrier le plus fréquent entre compromis et acte est de 2 à 3 mois. Ce délai paraît court, mais il suffit à créer des difficultés classiques : document manquant, ERP expiré, sinistre nouveau, ou désaccord sur la prise en charge.

En pratique, je vous recommande une méthode en deux temps. D’abord, vous remettez au compromis une déclaration « complète à date ». Ensuite, vous tenez une logique de mise à jour, avec un réflexe simple : tout événement nouveau entre compromis et acte fait l’objet d’une information écrite au notaire et à l’autre partie.

Que faire si un sinistre survient entre compromis et acte ?

La date de l’acte authentique reste un repère déterminant pour la bascule de responsabilité, mais la situation peut devenir litigieuse si les documents précontractuels créent une confusion sur la charge des risques. Dans tous les cas, votre obligation opérationnelle est stable : vous informez immédiatement et vous formalisez.

J’ai déjà vu un dossier où une fuite importante est survenue 48 heures avant l’acte authentique. La signature a été reportée de trois semaines afin de laisser le temps de qualifier le sinistre et d’organiser la réparation, prise en charge par l’assurance du vendeur. Retenez l’enseignement : même tardif, un sinistre ne se gère pas « après signature » par confort, il se traite avant ou il se contractualise clairement.

Selon la nature du dommage et l’état d’avancement, plusieurs solutions existent, à combiner avec prudence :

• Report de signature le temps d’expertiser et de sécuriser les réparations.
• Minoration du prix ou réserve sur le prix, calée sur un devis (exemple rencontré en pratique : 7 000 € de travaux) ou sur une décote négociée.
• Provision chez le notaire (entiercement) et libération sur justificatifs (factures, photos, réception).

Le cas échéant, une cession des droits à indemnisation peut être envisagée et formalisée dans l’acte. La Cour de cassation a admis la transmission à l’acquéreur des droits nés du contrat d’assurance en cas de sinistre après promesse, ce qui peut fluidifier la transaction si l’indemnisation est en cours. Attention toutefois : ce mécanisme ne vous dispense pas d’une information précontractuelle complète.

Quels sont les risques si vous omettez ou minimisez un sinistre ?

Le risque principal est contentieux. Une omission peut être analysée comme une réticence dolosive au sens de l’article 1137 du Code civil, avec à la clé une nullité (annulation) de la vente et des dommages-intérêts. L’arrêt du 21 mai 2014 précité illustre que des infiltrations récurrentes non révélées peuvent suffire à emporter la sanction.

En parallèle, l’acquéreur peut agir sur le fondement de la garantie des vices cachés, avec un délai d’action de deux ans à compter de la découverte. Dans certains contextes, une prescription « pratique » peut être alignée sur la garantie décennale, soit dix ans, lorsqu’il s’agit de recours structurels. Afin d’éviter d’assumer des risques trop élevés, documentez systématiquement ce que vous savez, ce que vous ignorez, et ce que vous avez entrepris pour vérifier.

« En matière de vente immobilière, une déclaration utile n’est pas celle qui rassure, c’est celle qui permet de décider en connaissance de cause, pièces à l’appui. »

Si vous deviez ne retenir qu’un réflexe : vous préparez une déclaration IAL datée, vous la joignez à l’ERP, vous l’actualisez à l’acte, et, au moindre événement entre les deux, vous alertez par écrit et vous contractualisez la solution retenue avec le notaire. En cas de doute, demandez les attestations à l’assureur par courrier recommandé avec accusé de réception et doublez d’un envoi par courriel, afin de garder une preuve de vos diligences.