Je paye seul le crédit immobilier en indivision : comment récupérer vos avances et sortir de l'indivision

Vous payez seul un crédit immobilier sur un bien en indivision et vous craignez de « perdre » cet argent ? En pratique, chaque somme réglée au-delà de votre quote-part constitue généralement une créance remboursable lors des comptes entre indivisaires, à condition de la prouver et de sécuriser les délais. Nous faisons le point, pas à pas, pour documenter vos avances, interrompre la prescription et choisir la voie la plus efficace entre accord amiable, reconnaissance de dette, action en paiement et sortie d’indivision.

L’article résumé en quelques points

• Votre principe de base : l’indivisaire qui paie plus que sa part dispose en principe d’une créance d’indivision (article 815-13 du Code civil), sans que cela modifie automatiquement la répartition des parts.
• Votre priorité : ne cessez pas de payer le prêt si vous êtes co-emprunteur solidaire, puis conservez des preuves complètes et envoyez une mise en demeure en lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) pour sécuriser la prescription.
• Le délai à surveiller : chaque mensualité se prescrit en principe par 5 ans (article 2224 du Code civil), d’où l’intérêt d’un acte interruptif (mise en demeure LRAR, assignation, reconnaissance de dette).
• La stratégie la plus protectrice : chiffrer votre demande selon deux approches (sommes avancées et, subsidiairement, profit subsistant), puis formaliser un accord par reconnaissance de dette, idéalement notariée si le débiteur accepte.

À quoi avez-vous droit quand vous payez seul en indivision ?

En indivision, chaque indivisaire doit contribuer aux dépenses liées au bien selon sa quote-part. Lorsque vous réglez le crédit immobilier à la place du co-indivisaire défaillant, vous ne « donnez » pas automatiquement cet argent : vous financez une charge commune au-delà de votre part. Le cadre de référence est l’article 815-13 du Code civil, régulièrement confirmé par la jurisprudence, qui admet la créance de celui qui a avancé des fonds au profit de l’indivision.

Ne confondez pas deux notions proches :

Propriété : le fait de payer seul n’augmente pas mécaniquement votre pourcentage de détention. La répartition des parts ne change, en pratique, qu’au moyen d’un acte (partage, rachat, vente, donation).

Remboursement : vos paiements excédentaires ont vocation à être régularisés dans les comptes entre indivisaires, soit par remboursement direct, soit par imputation au moment du partage (votre créance venant au passif, ce qui augmente votre part nette au règlement).

Dernier point, souvent sous-estimé : la solidarité bancaire. Si votre contrat de prêt comporte une clause de solidarité, la banque peut poursuivre chacun des co-emprunteurs pour la totalité. Concrètement, cesser de payer pour « mettre la pression » peut se retourner contre vous (saisie, solde débiteur, procédure bancaire). En cas de doute, gardez une logique de gestion des risques : vous sécurisez d’abord la relation bancaire, puis vous organisez ensuite le recours contre le co-indivisaire.

Quels documents réunir tout de suite pour prouver vos avances ?

Votre dossier doit permettre de répondre à trois questions simples : combien avez-vous payé, à quelle période, et en quoi cela dépasse-t-il votre quote-part ? Plus votre dossier est « bancaire » et daté, plus il est robuste, notamment si vous devez passer par une mise en demeure, un notaire ou un juge.

• Relevés bancaires montrant les prélèvements du prêt (dates, montants, compte débité). L’historique disponible peut varier selon les banques (de 18 mois à 3 ans), d’où l’intérêt d’exporter rapidement.
• Tableau d’amortissement et, si possible, attestation bancaire indiquant le numéro du prêt, le montant des mensualités, la période concernée et la confirmation des prélèvements sur votre compte personnel.
• Écrits datés (courriels, SMS, messages) attestant de l’accord, de la demande de remboursement ou de la défaillance. Faites des captures horodatées et sauvegardez-les en double.
• Justificatifs de charges et travaux liés au bien (charges de copropriété, taxe foncière, assurance, factures de travaux) si vous les avez réglés au-delà de votre part.

Concrètement, je recommande de centraliser ces pièces dans un dossier unique et de les conserver en double (par exemple un stockage en ligne et un support externe). Dans un dossier d’indivision, le risque n’est pas seulement le désaccord, c’est aussi la perte de preuves à mesure que les années passent.

Je repense à un dossier où l’indivisaire payeur avait bien « tout payé », mais n’avait conservé que des captures partielles et aucun document bancaire formalisé. La discussion a dérivé sur des contestations de montants et de périodes. À l’inverse, lorsque vous joignez une attestation bancaire et un suivi mois par mois, la négociation devient nettement plus rationnelle.

Comment calculer votre créance sans vous tromper (et sans vous exposer) ?

Deux méthodes coexistent pour évaluer la créance issue de paiements d’emprunt : (1) l’addition des sommes effectivement avancées et (2) le profit subsistant, méthode souvent mobilisée par les juges selon les situations. Votre intérêt, en pratique, est de préparer les deux chiffrages : vous renforcez votre position et vous évitez d’être enfermé dans une seule lecture.

Méthode 1 : les sommes effectivement avancées

Vous additionnez, mois par mois, la part qui aurait dû être supportée par l’autre indivisaire sur la mensualité (capital et intérêts), et vous ajoutez, le cas échéant, les charges communes payées à sa place. La formule est simple, mais elle suppose un tableau rigoureux avec dates, montants et quote-part.

Méthode 2 : le profit subsistant

Cette approche vise à retenir ce qui a réellement « enrichi » l’actif net, principalement la fraction de capital remboursé (et non l’intégralité des intérêts). Exemple chiffré fourni : si, sur 24 mois, la part de capital est de 800 euros par mois, et que vous avez payé 50 % au-delà de votre quote-part, le profit subsistant correspondant est de 800 x 24 x 50 % = 9 600 euros.

Selon votre situation, peuvent s’ajouter d’autres flux à intégrer correctement : taxe foncière, assurance, charges de copropriété, travaux, loyers (si le bien est loué) et, dans certains cas, une indemnité d’occupation si l’un des indivisaires occupe seul le bien sans convention. Cette indemnité se calcule, en logique, à partir d’une valeur locative, avec une répartition selon les parts. Un exemple de repère existe : pour une valeur locative de 1 000 euros par mois et une indivision 50-50, l’indemnité peut être de 500 euros par mois.

Repères chiffrés : exemples utiles pour vous situer

Pour une indivision à 50-50, si la mensualité est de 1 200 euros et que l’autre cesse de payer, votre avance théorique est de 600 euros par mois. Sur 24 mois, cela représente 14 400 euros, auxquels peuvent s’ajouter des charges (par exemple 150 euros par mois), une taxe foncière (par exemple 1 800 euros par an) et une assurance (par exemple 400 euros par an). Le total approché donné dans l’exemple est d’environ 20 000 euros.

Autre cas : une répartition 60-40 avec une mensualité de 1 500 euros. Si l’indivisaire qui devait 900 euros ne paie plus et que vous assumez tout, l’avance correspondant à sa part est de 600 euros par mois. Sur 36 mois, cela fait 21 600 euros.

Vous pouvez également réclamer des intérêts au taux légal après mise en demeure. Un exemple chiffré : pour une créance de 20 000 euros, avec une mise en demeure au 1er janvier 2024, jusqu’au 1er janvier 2026 à 3 %, le calcul donné est 20 000 x 3 % x 2 = 1 200 euros, soit 21 200 euros.

« Mon approche est simple : sécurisez la banque, documentez chaque euro, puis formalisez votre créance par écrit. En indivision, la méthode vaut souvent autant que le droit. »

Quelle feuille de route suivre, mois par mois, pour récupérer vos avances ?

Vous avez intérêt à dérouler une démarche progressive, mais structurée. L’objectif est double : obtenir un remboursement sans procès si possible et, si le conflit persiste, arriver devant un professionnel avec un dossier propre, chiffré et daté.

1) Continuez à payer le prêt et réduisez le risque bancaire

Si vous êtes co-emprunteur solidaire, maintenez le paiement du crédit immobilier afin d’éviter les conséquences liées à la défaillance. Le plan B, si la tension monte, consiste à ouvrir rapidement un échange avec la banque pour obtenir une attestation et envisager, selon les cas, des options de gestion (désolidarisation, transfert, renégociation, moratoire). Ces options existent, mais elles restent variables et souvent difficiles, d’où l’intérêt d’apporter un dossier solide.

Si une menace de fichage FICP (fichier des incidents de remboursement des crédits aux particuliers) apparaît, gardez en tête le repère indiqué : le fichage peut durer 5 ans. Là encore, une stratégie prudente consiste à demander un délai, proposer un échéancier et démontrer que vous cherchez une solution, plutôt que d’entrer en rupture.

2) Chiffrez votre créance et préparez une demande lisible

Un tableau de suivi (type tableur) est adapté : date, montant payé, quote-part théorique, avance pour l’autre, ventilation capital et intérêts si vous l’avez, cumul. En pratique, le fait d’arriver avec un chiffrage double (brut et profit subsistant) facilite la discussion et vous permet d’adapter votre demande à la suite (amiable ou judiciaire).

3) Tentez l’amiable, puis envoyez une mise en demeure LRAR

Commencez par une relance écrite, puis passez à la mise en demeure si l’absence de paiement perdure. La mise en demeure doit être envoyée en courrier recommandé avec accusé de réception, en exposant clairement les raisons, les montants, la période, la quote-part, et en joignant les justificatifs utiles (au moins attestation bancaire, relevés, tableau de suivi). Un délai de 30 jours est un repère opérationnel mentionné. Point juridique et pratique : la mise en demeure constitue un acte utile pour interrompre la prescription.

4) Si accord : formalisez une reconnaissance de dette

Si le co-indivisaire accepte le principe d’un remboursement, la reconnaissance de dette peut être signée sous seing privé, avec un échéancier. Un exemple de format existe : un montant écrit en chiffres et lettres, et un plan de remboursement (par exemple 24 mensualités de 650 euros sur une période déterminée), avec une clause de déchéance.

Pour sécuriser l’exécution, la reconnaissance de dette notariée est souvent préférable, car elle peut constituer un titre exécutoire sans nouveau jugement. Le coût indicatif mentionné est d’environ 150 à 300 euros.

5) Si refus : action en paiement ou sortie d’indivision

Lorsque l’amiable échoue, deux voies se combinent parfois : réclamer la créance (action en paiement) et organiser la sortie d’indivision (partage). L’action en paiement, après mise en demeure, implique souvent un avocat, puis une assignation. Les repères donnés : honoraires d’avocat 1 500 à 3 000 euros pour une action simple, frais de signification 150 à 250 euros, frais divers 200 à 500 euros, pour un délai d’environ 12 à 18 mois entre l’assignation et le jugement.

Si votre objectif est aussi de « tourner la page », le partage amiable chez notaire ou le partage judiciaire permettent d’inscrire la créance au passif et de la solder dans les comptes. Les repères de coûts et délais existent : pour un partage judiciaire, un total estimé de 4 500 à 11 000 euros et une durée de 18 mois à 3 ans. Le cas échéant, il existe aussi la possibilité de demander un paiement immédiat sur le fondement de l’article 815-17 du Code civil, à condition de démontrer une créance certaine, liquide, exigible, et un préjudice grave lié à la prolongation de l’indivision.

Prescription : comment éviter de perdre une partie de vos mensualités

La prescription est l’angle mort le plus coûteux. Le repère à connaître est simple : chaque mensualité payée se prescrit en principe par 5 ans à compter de sa date de paiement (article 2224 du Code civil). Une mensualité payée le 5 janvier 2020 est, selon l’exemple donné, prescrite le 5 janvier 2025 si rien n’interrompt ce délai.

Quels actes interrompent la prescription dans ce cadre ? La mise en demeure en LRAR, l’assignation et la reconnaissance de dette sont cités comme actes interruptifs. En pratique, une recommandation opérationnelle est de ne pas laisser courir la situation : envoyer une LRAR au plus tard tous les 4 ans si le conflit s’éternise permet de réduire le risque.

Le coût d’un retard peut être très concret. Un exemple chiffré est fourni : la perte par prescription d’un an de paiements, sur une base de 12 mensualités de 600 euros, représente 7 200 euros.

Sortir de l’indivision sans sacrifier votre créance : les options à arbitrer

Récupérer vos avances et sortir de l’indivision sont deux sujets distincts, mais liés. Si vous vous contentez de « tenir » le crédit, vous financez une situation figée. Si vous organisez la sortie, vous pouvez souvent intégrer la créance dans les comptes et obtenir un résultat net plus lisible.

Plusieurs options existent : rachat de parts avec versement d’une soulte, partage amiable chez notaire, partage judiciaire, vente amiable ou licitation. L’intérêt du rachat est de solder les comptes en une fois, à condition que la créance soit intégrée au calcul de la soulte et actée.

Un exemple chiffré aide à comprendre la mécanique : valeur du bien 350 000 euros, crédit restant 180 000 euros, actif net brut 170 000 euros. En 50-50, cela donne 85 000 euros chacun. Si le payeur unique a une créance de 25 000 euros, au moment du partage, sa part nette devient 85 000 + 25 000 = 110 000 euros, et l’autre 60 000 euros. En pratique, demandez au notaire que la créance soit clairement inscrite au passif et prise en compte dans les écritures, afin d’éviter une discussion sans fin au moment de signer.

Erreurs à éviter quand l’autre indivisaire ne paie plus

Vous pouvez avoir raison sur le fond et perdre sur la méthode. Les difficultés que je vois le plus souvent tiennent à des décisions compréhensibles émotionnellement, mais risquées juridiquement ou bancairement.

• Arrêter de payer pour « forcer » l’autre : vous vous exposez à la déchéance du terme, à des poursuites et à un fichage FICP de 5 ans.
• Laisser courir sans acte écrit : sans mise en demeure LRAR, vous fragilisez la preuve et vous laissez la prescription rogner vos droits.
• Occuper le bien sans cadre : l’indemnité d’occupation peut s’inviter dans les comptes et neutraliser une partie de votre créance si rien n’est organisé.

En cas de doute, conservez une discipline simple : (1) paiement du prêt, (2) preuves, (3) LRAR, (4) formalisation, (5) arbitrage entre action en paiement et sortie d’indivision. C’est généralement cette séquence qui maximise vos chances de récupérer vos avances tout en évitant d’assumer des risques trop élevés.