Mon ex ne paie plus le crédit immobilier : que faire pour ne pas tout assumer

Votre ex ne paie plus le crédit immobilier et vous craignez de tout assumer seul(e) ? La priorité est double : limiter immédiatement les impayés (et donc les pénalités, le fichage et le recouvrement) puis organiser une sortie durable du prêt par une solution validée par la banque (désolidarisation, vente, rachat). Nous faisons le point, pas à pas, avec des actions concrètes et des repères de délais.

L'article résumé en quelques points

• Agissez sous 14 jours : constituez vos preuves, envoyez une mise en demeure à votre co-emprunteur, puis informez la banque.
• Ne comptez pas sur « l'arrangement » : en présence de solidarité, la banque peut réclamer 100 % à l'un ou l'autre.
• La sortie la plus propre passe par un accord bancaire : désolidarisation du prêt, rachat de soulte ou vente du bien.
• Si le dialogue échoue : médiation bancaire, puis recours judiciaire, en gardant en tête que le jugement ne retire pas à la banque son droit d'exiger le paiement.

Pourquoi vous êtes exposé(e) même si « ce n'est pas vous qui avez arrêté de payer » ?

Ce qu’il faut savoir tient souvent en un mot : solidarité. Dans un prêt immobilier souscrit à deux, la banque peut exiger la totalité des mensualités auprès de l’un ou l’autre des co-emprunteurs. Autrement dit, l’arrêt de paiement de votre ex-partenaire ne « partage » pas automatiquement la dette.

Deux distinctions évitent des erreurs coûteuses. D’abord, dette et propriété ne se confondent pas : être retiré(e) du prêt via une désolidarisation n’efface pas, à lui seul, une part de propriété, un acte notarié est nécessaire pour modifier le titre. Ensuite, loyer et indemnité d’occupation ne sont pas la même chose : si l’un occupe le logement, une indemnité peut être discutée, mais cela ne suspend pas le remboursement du crédit vis-à-vis de la banque.

Les conséquences des impayés peuvent être rapides : pénalités, intérêts de retard, mesures de recouvrement, et inscription au FICP (Fichier des incidents de remboursement des crédits aux particuliers) géré par la Banque de France. Sans compter l’impact sur votre capacité d’emprunt, notamment si votre taux d’endettement dépasse le seuil de référence souvent utilisé par les banques, autour de 35 %.

Les 5 actions à mener immédiatement (J0 à J14)

• Figez la preuve : relevez la date du premier impayé, conservez relevés, échanges (SMS, e-mails), tableau d’amortissement et échéances dues.
• Envoyez une mise en demeure à votre co-emprunteur : courrier recommandé avec accusé de réception, en listant les mensualités impayées et en demandant un règlement sous 8 à 15 jours.
• Prévenez la banque : exposez clairement les raisons, demandez un délai ou l’ouverture d’une négociation (rééchelonnement, modification d’échéancier) et, le cas échéant, la médiation bancaire.
• Vérifiez l’assurance emprunteur : relisez la FSI (Fiche standardisée d'information) remise au départ et identifiez si un sinistre garanti (décès, invalidité selon contrat) peut être déclaré. Un arrêt « volontaire » de paiement n’est en principe pas couvert.
• Cadrez l’issue patrimoniale : prenez rendez-vous avec un notaire et, si le conflit s’annonce, un avocat, pour arbitrer entre désolidarisation, rachat de soulte ou vente.

En pratique, ces démarches ont un objectif simple : éviter de subir. Si vous attendez, vous laissez s’installer un impayé qui peut déclencher recouvrement et fichage, tout en rendant la négociation plus difficile.

Comment la banque réagit et comment négocier sans vous mettre en défaut

La banque peut envoyer une mise en demeure, inscrire au FICP, demander le paiement intégral, et engager des mesures de recouvrement pouvant aller jusqu’à des saisies (comptes, salaire) puis, en dernier recours, la saisie du bien. Face à cela, vous avez intérêt à être proactif(ve) et documenté(e).

La négociation repose généralement sur un dossier simple : justificatifs de revenus et de charges, relevés bancaires et tableau d’amortissement. Beaucoup d’établissements raisonnent avec un taux d’endettement de référence proche de 35 %. Les premières réponses arrivent souvent sous 1 à 2 semaines, mais une étude complète (renégociation, restructuration) peut prendre 3 à 6 mois selon la complexité.

Dans ce type de dossier, je recommande de traiter la banque comme un acteur de risque : plus votre demande est écrite, chiffrée et justifiée, plus vous reprenez la main sur le calendrier.

Désolidarisation du prêt : ce que cela change, et ce que cela ne change pas

La désolidarisation du prêt consiste à retirer un co-emprunteur du contrat. Point clé : elle nécessite l’accord de la banque et n’est pas automatique. La banque vérifie que l’emprunteur restant peut assumer seul, souvent avec une assurance emprunteur portée à 100 % sur sa tête.

Concrètement, l’ordre d’action évite les impasses : cadrage notarial (si partage ou licitation), demande écrite à la banque en recommandé avec accusé de réception, analyse de solvabilité, puis signature des actes et mise à jour des garanties et assurances. Ne pas confondre avec le titre de propriété : si vous sortez du prêt, un acte notarié reste nécessaire pour régler la propriété.

Pour illustrer : sur un prêt total de 250 000 euros avec une quote-part 50/50, l’emprunteur qui reste doit démontrer qu’il supporte 100 % des mensualités sans dépasser le seuil d’endettement retenu, faute de quoi la banque refusera ou demandera des ajustements (garantie, co-emprunteur, apport, rééchelonnement).

Rachat de soulte ou vente : choisir la sortie la plus réaliste

Le rachat de soulte permet à l’un de racheter la part de l’autre et de refinancer, le cas échéant, le prêt restant. Il suppose une estimation du bien, un calcul de soulte, un financement accepté, puis un acte notarié. Les coûts mentionnés sont à anticiper : frais de notaire entre 2 % et 8 % de la valeur du bien, droits de partage typiquement 2,5 %, et coût du nouveau prêt (taux indicatifs évoqués entre 2 % et 8 % selon profil), avec souvent une assurance à 100 %.

La vente est souvent la solution la plus lisible pour solder le prêt : mise en vente, compromis, acte, remboursement anticipé. Si le prix couvre le capital restant, le solde est réparti selon la quote-part. Si le prix est insuffisant, il reste une dette à répartir, avec le rappel que la solidarité permet à la banque de réclamer à l’un si l’autre ne paie pas.

Si votre ex refuse de payer : médiation et recours judiciaires, avec leurs limites

Si le dialogue est rompu, structurez l’escalade. D’abord, la médiation bancaire peut être sollicitée après échanges écrits, pour rechercher une solution amiable (échelonnement, délai, ajustement). Ensuite, vous pouvez envisager une assignation en paiement ou une saisine du JAF (Juge aux affaires familiales) selon la situation, notamment pour organiser l’usage du bien et certaines compensations.

Attention à une confusion fréquente : une décision du juge peut organiser les rapports entre ex-partenaires, mais elle ne retire pas à la banque son droit d’exiger le paiement au titre de la solidarité. Et même avec un jugement, l’exécution dépend de la solvabilité adverse. L’exécution s’appuie sur un titre exécutoire, signifié, puis des mesures possibles (saisie sur salaire, comptes, biens, hypothèque), avec des délais de mise en œuvre mentionnés autour de 3 à 6 mois pour des actions significatives.

Ressources à mobiliser et point de vigilance final

Pour sécuriser vos démarches, appuyez-vous sur des sources officielles (Service Public, Banque de France pour le FICP) et formalisez systématiquement vos demandes. Le cas échéant, un notaire est incontournable dès qu’il est question de partage, rachat de soulte ou vente, et un avocat devient pertinent si l’amiable échoue ou si l’exécution doit être menée.

En cas de doute, retenez une règle de gestion des risques : tant que vous n’êtes pas officiellement sorti(e) du prêt, supposez que la banque vous considérera comme redevable à 100 % et organisez votre stratégie en conséquence, preuves à l’appui.