Convention fiscale France‑Portugal et plus‑value immobilière : mode d'emploi pour résidents fiscaux français

Vous vendez un bien immobilier au Portugal tout en restant résident fiscal français et vous craignez de payer deux fois l’impôt sur la plus-value ? La logique est la suivante : le Portugal impose en principe la plus-value réalisée sur un immeuble situé sur son territoire, et la France conserve un droit d’imposition mais neutralise la double imposition par un crédit d’impôt dans la limite de l’impôt français correspondant. Ce qu’il faut viser, très concrètement, c’est un calcul cohérent (Portugal puis France), des justificatifs solides et un calendrier déclaratif maîtrisé.

Quel est le rôle de la convention fiscale France-Portugal dans une plus-value immobilière ?

En tant que résident fiscal français, vous êtes imposable en France sur vos revenus mondiaux, ce qui inclut, par principe, une plus-value immobilière réalisée au Portugal. La convention fiscale franco-portugaise (en vigueur depuis 1971) n’a pas pour objet de supprimer toute imposition en France, mais d’organiser la répartition du droit d’imposer entre États et d’éviter la double imposition par un mécanisme de crédit d’impôt.

Pour les biens immobiliers, la règle usuelle de la convention est intuitive : la plus-value afférente à un immeuble est imposable dans l’État où le bien est situé, donc au Portugal. En pratique, et c’est le point qui surprend le plus souvent, la France conserve malgré tout un droit d’imposer et applique ensuite un crédit d’impôt, sous réserve des règles de plafonnement. Mon conseil opérationnel est de raisonner en deux temps : calcul et paiement au Portugal selon la procédure locale, puis calcul français en intégrant le crédit.

Sur le plan documentaire, ne sous-estimez pas l’intérêt d’une attestation de résidence fiscale pour faire valoir le bénéfice conventionnel au Portugal : elle s’obtient via le CERFA n° 12816 (imprimé n° 5000) et, le cas échéant, ses annexes 5001, 5002, 5003. En cas de doute sur l’article applicable ou sur la nature d’un prélèvement (impôt sur le revenu versus prélèvement de nature différente), il est recommandé de vérifier les textes et commentaires administratifs pertinents (notamment BOI-INT-CVB-PRT) avant de figer votre position.

« Quand une vente se passe bien, c’est rarement parce que l’impôt est faible ; c’est surtout parce que le dossier est cohérent, que les preuves sont prêtes et que le crédit d’impôt est anticipé dans le bon ordre. »

Qui a le droit d’imposer : Portugal, France, ou les deux ?

La question « qui impose ? » se traite d’abord par la nature de ce que vous vendez. Ne pas confondre : vendre un immeuble (bien détenu en direct) et vendre des titres (parts ou actions d’une société à prépondérance immobilière) n’entraîne pas nécessairement le même article conventionnel ni les mêmes réflexes de conformité.

Pour un immeuble situé au Portugal, les articles relatifs aux revenus immobiliers et aux plus-values conduisent classiquement à une imposition au Portugal. La France, de son côté, peut imposer au titre de l’imposition mondiale, mais elle doit alors accorder un crédit d’impôt destiné à éviter la double imposition. Concrètement, ce crédit est égal à l’impôt payé au Portugal, mais il est plafonné : il ne peut pas excéder l’impôt français afférent à ces revenus.

Lorsque la cession porte sur des parts ou actions d’une société immobilière, le raisonnement change. La convention prévoit un cas où la plus-value sur titres peut être imposable selon des critères liés à la nature immobilière de la société (par exemple, lorsque la valeur provient principalement d’actifs immobiliers). C’est typiquement la zone où un dossier peut basculer d’un schéma « immeuble direct » à un schéma « titres », avec des conséquences sur la déclaration et sur l’analyse du droit d’imposer. Si vous êtes dans ce cas, je vous recommande de sécuriser l’analyse avant signature, car une erreur de qualification se paye souvent en délais et en contentieux.

Dernier point, plus rare mais déterminant : l’établissement stable au Portugal. La convention en donne une définition et vise notamment les situations où un chantier dépasse 12 mois sur une période de référence. Si la cession est rattachée à un établissement stable, l’articulation des droits d’imposer et des obligations peut se complexifier. En pratique, si vous avez eu une activité structurée au Portugal, documentez-la précisément et vérifiez le rattachement de la plus-value.

Comment se calcule la plus-value au Portugal (et où se logent les principales incertitudes) ?

Au Portugal, la base de calcul suit une logique de différence : prix de cession moins prix d’acquisition. En cas de donation ou d’héritage, la référence peut devenir une valeur vénale. Des postes comme les travaux et certaines commissions peuvent être pris en compte, mais sous réserve de justificatifs. Si vous souhaitez une position robuste, partez du principe que tout montant que vous voulez intégrer doit pouvoir être prouvé par une pièce datée et identifiable (facture, preuve de paiement, acte).

Une difficulté pratique concerne le traitement des non-résidents et l’« harmonisation » évoquée au 01/01/2023, avec la possibilité d’un abattement de 50 % pour déterminer le montant imposable. Le point important n’est pas de trancher ici à votre place, mais de sécuriser l’information à la source : des incohérences existent selon les sources publiques, et il est recommandé de vérifier auprès de l’Autoridade Tributária avant d’appliquer un abattement qui conditionne l’impôt.

Le Portugal prévoit également des situations d’exonération ou d’allègement, notamment en cas de réinvestissement (par exemple dans une résidence principale au Portugal, dans l’Union européenne ou dans l’Espace économique européen), et des cas ciblés (>65 ans ou retraités réinvestissant via assurance ou pension). D’autres mécanismes sont mentionnés, comme un réinvestissement orienté location longue durée ou le remboursement d’un crédit habitation du vendeur ou d’un descendant, avec des conditions et des dates d’entrée en vigueur à vérifier. Sur le plan du risque, retenez une règle simple : si vous revendiquez une exonération, vous devez pouvoir démontrer le respect des conditions et garder la preuve.

Enfin, anticipez la question de la retenue à la source ou de l’acompte. Des taux historiques existent (par exemple 28 % pour certains non-résidents, selon les situations), et il peut y avoir une retenue opérée dans le cadre de la transaction, suivie d’une régularisation. Mon approche est pragmatique : demandez à l’intervenant local (notaire ou solicitador) quelle retenue est envisagée, sur quelle base, et exigez un justificatif exploitable pour la France.

Sur les formulaires portugais, plusieurs références sont utilisées selon les situations : MOD.21-RFI, MOD.22-RFI, MOD.23-RFI, MOD.24-RFI. Vous n’avez pas besoin de tous les maîtriser par cœur, mais vous devez savoir quel formulaire vous concerne et qui le prépare. En pratique, ce point se verrouille avant la signature, pas après.

Comment la France impose la plus-value d’un bien situé au Portugal ?

En France, la plus-value immobilière se calcule également par différence entre prix de cession et prix d’acquisition (ou valeur vénale selon les cas), avec des ajustements possibles. Si vous ne disposez pas de justificatifs pour certains frais et que vous détenez le bien depuis plus de 5 ans, une majoration forfaitaire de 7,5 % peut s’appliquer pour les frais, ce qui constitue un levier de sécurisation quand les pièces sont incomplètes. Les travaux peuvent aussi être retenus sous conditions. Là encore, la méthode consiste à choisir entre justificatifs et forfait, en évitant les doubles comptes.

Le point central est la durée de détention. Les repères à connaître sont normatifs et structurants : exonération totale d’impôt sur le revenu au terme de 22 ans et exonération des prélèvements sociaux au terme de 30 ans, avec des abattements progressifs entre les deux. Concrètement, deux contribuables ayant la même plus-value brute peuvent avoir une charge française très différente selon la date d’acquisition. Je recommande de reconstituer précisément les dates (acquisition, cession) et de ne pas « arrondir » au mois près sans vérifier, car l’impact peut être sensible.

En taux, l’ordre de grandeur à connaître est le suivant : jusqu’à 36,2 % au total (soit 19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux). Une surtaxe s’ajoute pour les plus-values nettes élevées, entre 2 % et 6 % si la plus-value nette est supérieure à 50 000 € après abattements. Ces repères vous servent à anticiper un éventuel complément en France, même si le Portugal a déjà prélevé.

Le mécanisme d’évitement de la double imposition repose sur le crédit d’impôt. La logique est simple : crédit égal à l’impôt payé au Portugal, mais plafonné au montant de l’impôt français afférent à ces revenus. Donc, si l’impôt portugais est inférieur à l’impôt français calculé, vous payez généralement la différence en France. Si l’impôt portugais est supérieur, l’excédent ne se transforme pas mécaniquement en remboursement français. En pratique, l’équilibre dépend des bases taxables, des règles locales et des éventuels abattements.

Point de vigilance fréquent : les prélèvements sociaux. En principe, ils s’appliquent aux résidents fiscaux français, y compris lorsque le bien est situé à l’étranger, sous réserve des conventions et de la qualification des prélèvements. Le crédit d’impôt peut ne pas neutraliser tout ce volet selon la nature des prélèvements et l’interprétation applicable. Je vous conseille d’anticiper ce risque budgétaire plutôt que de le découvrir au moment de l’avis d’imposition.

Exemple chiffré : comment se combine l’impôt portugais et le crédit d’impôt en France ?

Prenons un exemple standard pour comprendre le mécanisme, sans prétendre couvrir toutes les particularités locales ou les abattements liés à la détention. Vous achetez à 400 000 € et vous vendez à 600 000 €. La plus-value brute est de 200 000 €.

Au Portugal, dans l’hypothèse où 50 % de la plus-value serait imposable, la base imposable devient 100 000 €. En appliquant un barème aboutissant à une imposition d’environ 31 100 €, on obtient un taux effectif proche de 15,5 % sur la plus-value brute (hypothèse de barème à 31,1 % sur la base imposable). C’est précisément le type de calcul qui doit être corroboré par la règle effectivement applicable à votre situation, d’où l’intérêt de la vérification auprès de l’Autoridade Tributária lorsque l’abattement de 50 % est évoqué.

Côté France, si l’on retient, à titre d’illustration, une imposition théorique jusqu’à 36,2 % sur une base comparable, la France calcule l’impôt français, puis impute un crédit égal à l’impôt payé au Portugal, mais dans la limite de l’impôt français afférent. Concrètement, si le montant français ressort supérieur, vous acquittez un complément en France correspondant à la différence. Le bon réflexe est donc d’estimer ce complément dès l’avant-contrat, pour éviter un décalage de trésorerie.

Déclarations obligatoires : qui fait quoi, et dans quel délai ?

Votre conformité repose sur deux chaînes déclaratives distinctes, l’une au Portugal, l’autre en France. En pratique, les contentieux naissent moins du principe de taxation que d’une déclaration manquante, tardive ou incohérente avec les pièces. Je vous propose un fil conducteur opérationnel, à adapter selon la structuration (détention directe, titres, établissement stable).

Sur le volet français, retenez surtout deux points : (1) la déclaration spécifique 2048-IMM dans le mois suivant la cession, et (2) le report dans la déclaration annuelle via 2042, 2042 C (case 3 VZ) et 2047. Si vous devez poser une question ciblée à l’administration, un contact est mentionné pour la direction compétente : bureau.e1-dlf@dgfip.finances.gouv.fr. En cas de paiement insuffisant ou de défaut de déclaration, les conséquences peuvent inclure intérêts de retard, pénalités et, dans certains cas, taxation d’office. Là encore, l’objectif n’est pas d’inquiéter, mais de vous pousser à prioriser le calendrier.

Sur le volet portugais, les démarches passent souvent par un notaire et, selon les dossiers, un solicitador ou un conseiller fiscal local. Je vous recommande de clarifier par écrit, avant signature, qui fait quoi : qui remplit le formulaire MOD.* concerné, qui calcule la base, qui gère la retenue éventuelle, et sous quel délai vous obtiendrez le justificatif de paiement ou de retenue. Sans ce justificatif, le crédit d’impôt français devient plus difficile à défendre.

Checklist de conformité : pièces, conservation, devise, contestation

Je vois régulièrement des vendeurs qui ont « le bon calcul » mais « les mauvaises preuves ». Or, en fiscalité immobilière, ce sont les pièces qui arbitrent. Vous n’êtes pas tenu d’anticiper tous les scénarios, mais vous devez constituer un dossier capable de répondre à une demande simple : « Comment avez-vous calculé la plus-value, et quelles pièces le démontrent ? »

• Actes : acte d’achat, acte de vente, annexes, et toute pièce justifiant le prix et les conditions.
• Frais et travaux : factures et preuves de paiement, commissions d’agence, honoraires (si vous les intégrez au calcul).
• Déclarations et attestations : 2048-IMM, 2042, 2047, MOD.*, attestation de résidence fiscale (CERFA 5000).

Sur la conservation, un repère pratique est de conserver les documents au minimum 5 ans, avec une approche prudente pouvant aller jusqu’à 10 à 12 ans selon le risque et la nature des droits. Cela ne vous coûte presque rien et vous évite de reconstruire un historique à partir de documents bancaires incomplets.

Si votre opération implique une conversion de devise, gardez la trace du taux utilisé et de la source retenue, par exemple la Banque du Portugal ou la Banque centrale européenne (BCE). La discipline à adopter est simple : documenter la date et le taux, puis archiver une preuve (capture, justificatif) pour éviter toute discussion ultérieure.

En cas de retenue à la source excessive au Portugal, il existe des démarches de remboursement ou de dégrèvement auprès de l’Autoridade Tributária, avec des délais et, le cas échéant, des recours. Côté français, en cas de désaccord, formalisez d’abord une contestation écrite et étayée. Le cas échéant, vous pouvez solliciter l’administration via le contact indiqué plus haut. Mon retour d’expérience est constant : plus le dossier est structuré dès l’origine, plus la phase de contestation est courte.

Cas particuliers à anticiper avant de signer

Deux situations méritent une vigilance renforcée car elles changent la grille de lecture.

D’abord, la vente via une structure (par exemple une société détenant l’immeuble). Si la cession porte sur des titres, l’article conventionnel pertinent et la clé de répartition du droit d’imposer peuvent différer d’une cession d’immeuble en direct. Vous devez alors vérifier si la société est principalement immobilière, et traiter le sujet comme une cession de titres à dimension immobilière, pas comme une simple vente d’appartement.

Ensuite, le changement de résidence fiscale autour de la date de cession. Le plan d’ensemble mentionne le repère des 183 jours et des exceptions (enseignants sur 2 ans, stagiaires sur 1 an). Sans entrer dans une détermination exhaustive, retenez l’idée suivante : la date de cession et votre statut fiscal à ce moment-là structurent l’imposition. Déplacer une résidence fiscale « à la marge » sans étude préalable peut créer plus d’incertitudes qu’il n’en résout. En cas de doute, documentez votre situation (foyer, habitation permanente, calendrier) et faites valider l’enchaînement avant de vous engager.

Pour finir de manière très pratique, si vous devez prioriser trois actions, je vous recommande : (1) sécuriser le calcul portugais et obtenir la preuve de paiement ou de retenue, (2) déposer en France la 2048-IMM dans le mois et organiser le report sur 2042, 2042 C (3 VZ) et 2047, (3) archiver immédiatement les pièces, notamment travaux et frais, afin d’éviter d’assumer des risques trop élevés en cas de contrôle ou de contestation.