Récupérer son logement loué : conditions, délais, formalités et risques pour le propriétaire

Vous ne pouvez pas « récupérer » un logement loué quand vous le souhaitez : en pratique, la reprise ne s’opère qu’à l’échéance du bail et uniquement pour trois motifs légaux, à condition de respecter des délais et un formalisme stricts. Si vous vous trompez de date, de motif ou de mode d’envoi, votre congé peut être nul et vous expose, dans certains cas, à des sanctions. Nous faisons le point, de manière opérationnelle, pour vous permettre d’agir sans prendre de risques inutiles.

L’article résumé en quelques points

• Le propriétaire peut donner congé uniquement à l’échéance du bail et pour 3 motifs: reprise pour habiter, vente, motif légitime et sérieux (loi n°89-462 du 6 juillet 1989, art. 15).
• Retenez les délais: 6 mois (location vide) et 3 mois (meublé), en comptant depuis la réception effective par le locataire.
• La notification doit être faite par LRAR (lettre recommandée avec accusé de réception), acte de commissaire de justice ou remise en main propre contre récépissé, avec les mentions obligatoires propres à chaque motif.
• En cas d’erreur ou d’abus: risque de nullité, de dommages-intérêts et d’amendes pouvant aller jusqu’à 6 000 euros (personne physique) ou 30 000 euros (personne morale).

Quand un propriétaire peut-il donner congé pour récupérer son logement ?

Le point de départ, que je rappelle systématiquement aux bailleurs débutants, est simple: un congé n’a d’effet qu’à la fin du bail. Vous devez donc raisonner à partir de la date d’échéance prévue au contrat, puis remonter dans le temps pour sécuriser le préavis.

En location vide, le bail a une durée minimale de 3 ans. En location meublée, la durée de référence est de 1 an. Ce cadre n’est pas décoratif: si vous envoyez trop tard, le bail est susceptible d’être reconduit, et votre congé peut devenir inopérant.

Il existe, par ailleurs, des cas particuliers comme les baux relevant de la loi de 1948, avec des formalités et délais spécifiques. En cas de doute sur la qualification de votre bail, je vous recommande de faire vérifier le contrat avant toute démarche, car un « mauvais régime » appliqué au mauvais logement est une source classique de contentieux.

Les 3 motifs légaux: lequel correspond à votre situation ?

La loi n°89-462 du 6 juillet 1989 (article 15) encadre strictement les motifs qui autorisent un propriétaire à donner congé. Il ne s’agit pas d’un choix « pratique », mais d’une liste limitative. Vous devez sélectionner le motif qui correspond réellement à votre situation, puis adapter le contenu de la lettre et les pièces justificatives.

Reprise pour y habiter: quelles conditions et quelles preuves ?

La reprise pour habiter implique que le logement soit destiné à être occupé par le propriétaire, ou par certaines personnes de son entourage: son époux, son partenaire de PACS, son concubin depuis au moins 1 an, ou encore ses ascendants et descendants. Sur le fond, l’exigence est la même: le projet doit être réel et sérieux, et votre congé doit permettre au locataire de comprendre qui va habiter et pourquoi.

En pratique, votre lettre doit mentionner l’identité du bénéficiaire, son adresse, et le lien avec vous. Vous devez également expliciter, par écrit, les éléments qui caractérisent le projet d’occupation. Le cas échéant, vous devez être en mesure de produire des pièces, comme un titre de propriété ou un acte d’achat, ainsi que des justificatifs familiaux (par exemple livret de famille ou document établissant le PACS), et des éléments concrets sur l’emménagement (attestation, calendrier).

Je conseille toujours de rédiger la reprise comme si vous deviez l’expliquer à un tiers: qui occupe, à quelle date, et pour quelle raison. Plus votre dossier est lisible, moins vous créez d’espace à la contestation.

Le risque principal est celui du congé frauduleux, c’est-à-dire un congé donné sous un motif affiché, mais sans réalité. Les conséquences peuvent être lourdes: nullité, dommages-intérêts, et amendes jusqu’à 6 000 euros si vous êtes une personne physique, ou 30 000 euros si le bailleur est une personne morale.

Congé pour vente: comment sécuriser l’offre au locataire ?

Le congé pour vente n’est pas une simple phrase indiquant que vous souhaitez vendre. Il doit intégrer une offre de vente adressée au locataire, avec un contenu minimal: l’intention de vendre, le prix et les conditions, ainsi qu’une description complète du logement. Vous devez également reprendre les éléments d’information exigés par l’article 15, notamment l’énoncé des cinq premiers alinéas du II de ce texte, afin d’informer le locataire de ses droits.

Sur le calendrier, deux repères sont à retenir. D’une part, le locataire dispose de 2 mois pour répondre à l’offre. D’autre part, si l’offre est acceptée, la signature de l’acte doit intervenir dans un délai de 2 mois lorsque l’acquisition ne nécessite pas de prêt, ou de 4 mois en cas de financement bancaire.

Pour vous donner une méthode simple, raisonnez toujours « fin de bail moins préavis ». Exemple: si votre bail se termine le 1er mai 2026 en location vide, le congé doit être reçu au plus tard le 1er novembre 2025. Concrètement, cela signifie que vous devez anticiper l’envoi pour maîtriser la date de réception effective.

Motif légitime et sérieux: ce que vous devez écrire pour que cela tienne

Le motif légitime et sérieux vise des situations où le comportement du locataire, ou certains faits, justifient la fin du bail. Les exemples classiquement admis incluent: non-paiement ou retards répétés, sous-location non autorisée, nuisances et troubles de voisinage documentés, dégradations graves, changement d’usage, ou encore des travaux rendant le logement inhabitable.

La règle de base est la suivante: plus le motif est « factuel », plus il doit être précis. Vous devez donc indiquer des dates, des montants le cas échéant, et joindre ou conserver les mises en demeure, courriers et constats. Il est généralement recommandé de s’appuyer sur des éléments robustes (par exemple des constats) plutôt que sur des affirmations générales.

Ce qu’il faut savoir: un motif vague, non daté, ou non étayé, est une porte ouverte à la contestation. À l’inverse, un dossier organisé, avec une chronologie claire et des preuves cohérentes, vous place dans une dynamique plus défendable en conciliation ou devant le juge.

Délais et notification: comment éviter la nullité du congé ?

Le délai de préavis dépend du type de location. Pour un logement loué vide, le congé doit être notifié au moins 6 mois avant l’échéance. Pour un logement loué meublé, le délai est de 3 mois. Point souvent mal compris: le préavis court à partir de la réception effective du congé par le locataire, pas à partir de la date à laquelle vous rédigez le courrier.

Sur la forme, trois modes de notification sont admis: LRAR, acte de commissaire de justice (anciennement huissier), ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. L’e-mail, à lui seul, n’est pas un mode valable. Une LRE (lettre recommandée électronique) n’est envisageable que si le locataire l’a acceptée formellement.

La validité du congé se joue aussi sur son contenu. Vous devez y faire figurer le motif et les mentions obligatoires propres à ce motif (bénéficiaire pour la reprise, offre pour la vente, faits détaillés pour le motif légitime et sérieux). En location vide, vous devez en outre joindre la notice d’information prévue par l’arrêté du 13 décembre 2017, obligatoire depuis le 1er janvier 2018.

En cas de doute, la mesure la plus prudente consiste à privilégier l’acte de commissaire de justice, car il sécurise la preuve de la date. À défaut, conservez soigneusement l’accusé de réception ou le récépissé, et vérifiez que le congé a bien été adressé à tous les cotitulaires du bail.

Locataire protégé: quand devez-vous proposer un relogement ?

La notion de locataire protégé impose des précautions supplémentaires. Elle vise notamment des personnes âgées et des personnes disposant de ressources modestes, ainsi que certaines situations familiales (par exemple lorsqu’une personne accueille à charge une personne âgée d’au moins 65 ans). L’enjeu est concret: selon les cas, le bailleur peut être tenu de proposer une solution de relogement adaptée.

Les conditions se vérifient notamment au regard de plafonds de ressources. Les montants suivants figurent parmi les repères à contrôler: 26 920 euros, 23 403 euros, 40 233 euros, 31 254 euros, 52 740 euros, 48 362 euros, 37 584 euros, 62 968 euros, 57 930 euros, 45 374 euros, 74 919 euros, 68 577 euros, 53 376 euros, 84 304 euros, 77 171 euros, 60 156 euros, ainsi que des valeurs additionnelles de 9 394 euros, 8 598 euros et 6 710 euros selon la configuration du foyer. En pratique, vous devez vous appuyer sur des justificatifs adaptés (par exemple avis d’imposition) et conserver une trace de vos vérifications.

Sur l’âge, plusieurs seuils sont évoqués selon les situations: 65 ans, 70 ans, voire 72 ans et demi. Le cas échéant, une offre de relogement doit être adaptée et traçable, avec une description précise du logement proposé, un secteur géographique cohérent (par exemple même arrondissement ou canton, ou dans un rayon de 5 km), et un niveau de loyer et de charges comparable.

Le plan B, si vous identifiez un risque « locataire protégé », est de faire valider la stratégie avant envoi, et de préparer l’offre de relogement comme un document à part entière, daté et documenté. Cela réduit la probabilité d’une annulation pour défaut de prise en compte de la protection.

Feuille de route: la chronologie opérationnelle avant d’envoyer le congé

Pour éviter les erreurs de forme, je vous recommande une méthode en cinq étapes. Elle est volontairement normée, car l’objectif n’est pas de « gagner du temps », mais de réduire l’incertitude et d’éviter une reconduction du bail par simple défaut de calendrier.

• 1) Vérifiez le bail: date d’échéance, type (vide, meublé, loi de 1948), durée (3 ans ou 1 an) et présence éventuelle de cotitulaires.
• 2) Choisissez le bon motif et préparez les justificatifs: projet d’occupation pour la reprise, offre structurée pour la vente, preuves datées pour le motif légitime et sérieux.
• 3) Calculez votre date limite d’envoi en visant une réception effective dans les temps: 6 mois (vide) ou 3 mois (meublé) avant l’échéance.
• 4) Rédigez le congé avec les mentions obligatoires et, en location vide, joignez la notice d’information (arrêté du 13 décembre 2017, obligatoire depuis le 1er janvier 2018).
• 5) Notifiez et archivez: LRAR, commissaire de justice ou remise contre récépissé, puis conservez une copie intégrale du dossier et la preuve de réception.

Concrètement, le bon réflexe est d’archiver dès le départ une version « prête pour un tiers »: bail, congé, pièces, et preuve de réception. Cette discipline documentaire vous sert autant en conciliation que devant le juge.

Mini-outil: calculer la date limite d’envoi (et éviter les mauvaises surprises)

Pour une approche simple, partez de la date de fin du bail, puis reculez de 6 mois (vide) ou 3 mois (meublé). Si vous utilisez un tableur, une formule de base est prévue: EDATE(date_fin_bail; -6) pour une location vide, ou EDATE(date_fin_bail; -3) pour une meublée.

Attention: cette date est une date limite théorique. Votre risque réel se situe sur la réception effective. En pratique, vous pouvez vous ménager une marge en prévoyant une date d’envoi conseillée avant la date limite, ou en choisissant un acte de commissaire de justice lorsque la date est sensible.

En cas de doute sur un paramètre particulier (par exemple une acquisition récente mentionnée dans certains cas, ou une situation d’indivision ou de société), je vous recommande de faire vérifier la faisabilité avant d’envoyer, car la correction a posteriori est souvent impossible sans perdre un cycle de bail.

Que faire si le locataire conteste le congé (ou ne part pas) ?

Un locataire peut contester le congé, typiquement par LRAR, en invoquant un vice de forme, un délai non respecté, un motif insuffisant, ou une protection particulière. La première réponse utile est de rester sur le terrain des preuves et des textes, sans escalade. Le cas échéant, vous pouvez proposer un échange cadré, voire une solution amiable, mais en conservant une trace écrite de chaque étape.

En cas de désaccord persistant, une voie structurée existe: commission départementale de conciliation (gratuite), puis, si cela échoue, saisine du juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire. Des démarches amiables complémentaires sont envisageables, comme le conciliateur de justice ou la médiation civile. Certaines règles imposent un passage préalable en conciliation avant la saisine du juge pour les litiges inférieurs à 5 000 euros, ce qui justifie de vérifier l’orientation procédurale au moment où vous agissez.

Si le locataire refuse de quitter les lieux à la date d’effet du congé, vous ne devez pas tenter une expulsion « par vous-même ». Une expulsion requiert une décision judiciaire et l’intervention d’un commissaire de justice. Le calendrier peut aussi être affecté par la trêve hivernale, qui interdit certaines expulsions sur certaines périodes, et allonge mécaniquement les délais.

Sur les coûts et délais, il faut être pragmatique. Les délais de traitement peuvent aller de quelques semaines à plusieurs mois selon la complexité. Les frais de signification et les honoraires peuvent représenter plusieurs centaines à plusieurs milliers d’euros selon le dossier. Le plan B, lorsque la situation s’enlise, consiste souvent à documenter une tentative amiable sérieuse, puis à passer sur une procédure ordonnée, plutôt que de multiplier les échanges informels.

Risques, sanctions et erreurs fréquentes: comment vous protéger

Le risque le plus fréquent, et le plus évitable, est la nullité du congé pour non-respect des délais ou du formalisme. Un congé envoyé trop tard peut conduire à une reconduction du bail de 3 ans en location vide, ou de 1 an en meublé. De la même manière, une lettre simple, des mentions manquantes, l’absence de la notice d’information (quand elle est obligatoire), ou l’oubli d’un cotitulaire, sont des causes classiques d’annulation.

À côté de ces erreurs, il existe des risques plus lourds en cas d’abus ou de comportement interdit. Un congé frauduleux expose à des dommages-intérêts et à des amendes pouvant atteindre 6 000 euros (personne physique) ou 30 000 euros (personne morale). Par ailleurs, toute tentative d’expulsion sans décision judiciaire, changement de serrure ou entrée illégale peut relever d’infractions pénales, avec des conséquences civiles et pénales possibles, notamment au regard de l’article 226-4 du Code pénal cité dans certains cas.

En pratique, votre meilleure protection repose sur trois réflexes: (1) un calendrier maîtrisé, (2) un contenu de congé complet et cohérent, (3) une preuve de réception indiscutable. Si votre situation est « à tiroirs » (bail loi de 1948, acquisition récente, montage en société, indivision), la prudence consiste à solliciter une aide qualifiée avant l’envoi, par exemple auprès de l’ADIL (Agence départementale d’information sur le logement) ou d’un notaire ou avocat. J’ai vu des dossiers parfaitement fondés sur le fond échouer pour un détail de notification, ce qui est frustrant et coûteux, surtout lorsque la date d’échéance vient d’être manquée.

Textes et interlocuteurs utiles pour agir sans vous tromper

Pour cadrer votre démarche, référez-vous aux textes suivants: la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 (article 15 et suivants), la loi Alur de 2014, l’arrêté du 13 décembre 2017 relatif à la notice d’information (obligatoire depuis le 1er janvier 2018 pour la location vide), et la loi du 1er septembre 1948 pour les baux concernés. Certaines situations peuvent aussi mobiliser des références telles que les articles L1331-22 et suivants du Code de la santé publique ou les articles 425 et suivants du Code civil, selon le motif et la situation personnelle du locataire.

Pour une information pratique et à jour, vous pouvez vous appuyer sur le site Service Public (notice indiquée comme « Vérifié le 01 janvier 2026 » dans certaines ressources), et sur l’ADIL. Si vous anticipez une contestation ou si la date est sensible, l’intervention d’un commissaire de justice pour la signification est souvent la voie la plus sécurisante, sous réserve d’en accepter le coût.